上海商业地产市场在2024年逐步回暖。作为颇受投资者青睐的商业地产投资目的地道正网，上海大宗交易市场显示出极强的韧性。多家咨询机构统计数据显示，在过去的一年，上海房地产大宗交易市场的成交数量破百宗，创下近年来的新高，市场活跃度大大提高。世邦魏理仕的调研显示，有超45%的受访者属意于投资上海。
与此同时，随着线下消费活力恢复，零售物业市场也有包括二次元等在内的多种新业态快速崛起，2024年上海市首店新增总数达到1269家。有机构认为，各类扩大内需、提振消费和经济增长的措施，将为上海零售物业市场带来良好稳固的经济基本面和相对乐观的前景。
各类买家表现活跃
作为各路资金重点关注的投资高地，2024年的上海房地产大宗交易市场活跃依旧。
据世邦魏理仕统计，2024年，上海物业投资市场共录得119笔交易，创下有史以来最高水平。不过，受到单笔交易规模的影响，十亿元以下规模的交易占比达82.6%，小体量项目占多数，促使整体交易总额约625.4亿元，同比有所下降。
在世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨看来，成交宗数创新高有多重因素影响，一方面是资产价格估值在回调，另一方面也是由于买家类别在转换，当前的买家对于想要投资的物业的总价偏好与过往出现了变化。例如非地产类企业买家涌入市场，成交额占比约半数，“而传统的机构类资金则较为谨慎”。
仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎也观察到，2024年市场上的自用型买家非常活跃，国资、民营乃至部分私人老板都对上海办公楼热度不减。“去年四季度有一单写字楼成交，是一家头部民营企业进行的收购，而此前这家公司从未涉足过上海进行此类大宗资产的收并购。”还有不少具有实力的实体企业也在以“自用+投资”目的进入这一赛道。
尽管买家类型在重构，但最受青睐的资产依旧是办公楼。据仲量联行统计，在2024 年上海投资市场中，办公资产成交金额占比达到 40%，成交宗数占比为 45%，稳居市场首位。
孙翎表示道正网，办公类资产吸引了各行业企业、政府平台以及高净值人士等多方参与。与2023年办公资产类别中自用买家占据绝对主导地位有所不同，随着资产价格逐渐向市场合理水平回归，2024年办公资产类别中有三分之一的交易出于投资目的。
纵观2024年的大宗交易市场，投资型交易明显回升。据仲量联行，以资金来源来看，外资占投资交易比重从2023年的6%上升至2024年的12%，出现较为积极的回归态势；从投资目的来看，2024年投资占比高达70%，而自用占比为30%。市场更加偏向于投资主导，显示出投资者对上海大宗资产增值潜力的信心。
值得一提的是，大宗交易市场在2024年呈现出的一大典型特征是“以价换量”。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强表示，买卖双方均存在愿意达成交易往前走一步的意愿，部分买家认为价格已经在足够低位置，卖家经过几年考虑也愿意在该价位出货，促成了市场的活跃境况。
孙翎提及，2024年底的不少成交案例中出现了许多位于上海内环内的老楼。这意味着，尽管此类资产面临着如运营表现不够突出、土地年限等诸多挑战，但在当前的市场环境下，只要资产价格趋于理性，其作为核心资产依然受到投资人青睐，流动性仍有保证。
“2025年一季度投资市场以价换量的趋势或仍将持续。”卢强预计，得益于上海在中国经济桥头堡的独特地位，上海物业将持续获得自用投资者的青睐，且来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企将继续成为办公、酒店物业的主力买家。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶也认为，2025年适度宽松的货币政策将进一步降低融资成本，房企的持续“瘦身计划”也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。
新增首店超1200家
零售物业市场在一系列政策支持推动下逐步修复。2024年，各类消费市场扩容提质的政策持续出台，从购物节到消费券的频繁发放，再到不断加强对外开放力度，上海多措并举切实拉动消费领域的需求。
整体来看，市场供需基本平衡。谢晨介绍道正网，2024年是上海零售物业市场的小年，共有3个新项目入市开业，总计35.3万平方米，空置率维持8%这一相对平稳的水平，与上年基本持平。
从具体的需求业态来看，传统主力业态表现坚挺。据仲量联行调研，在其长期跟踪的36家购物中心中，2024年新开门店业态中，餐饮品类占比稳定在35%左右；包括运动服饰在内的时尚类业态占比约30%，同比增加了2.4个百分点。而新开汽车展厅速度的放缓导致生活方式类业态占比有所下降。
有许多新兴业态不断产生新的租赁需求，如运动消费规模的持续扩大。仲量联行相关负责人介绍，近来该业态持续火热，各类运动品牌积极扩张，许多国外高端小众运动品牌都在涌入中国市场，并选择在上海开设首店。
这其中，颇引市场关注的是二次元品牌热度的持续攀升。艾瑞咨询发布的数据显示，2017-2023年间，中国泛二次元市场保持着30%-60%的高速增长，2023年的市场规模超2000亿元。
这一新的消费趋势对线下百货零售形成了强力带动作用。最新数据显示，上海拥有全国百强二次元商场15家，知名二次元品牌门店80家，两项均排名全国第一。
“二次元品牌具有较高的聚集性，已经在部分商圈形成了较为浓厚的二次元文化氛围。”仲量联行统计显示，截至2024年11月，该机构收录的66家品牌在上海已布局了127家门店，尤以南京东路商圈最为集聚。
新兴业态的发展也在推动沪上传统商场不断变革，包括百联ZX创趣场、第一百货、静安大悦城等在内的传统商业体都通过导入二次元经济，焕发活力。这些商业体吸引年轻消费者注意力的关键举措之一就在于引进高能级品牌首店、旗舰店。
事实上，“首店”一直也是上海商业地产的一大重要特点。一直以来，凭借着首屈一指的影响力，上海吸引着全球各大品牌的注意力，成为进军中国市场的前沿阵地。“上海是国际品牌、国内原创品牌新概念店的首选。”谢晨表示。
公开统计数据显示，2018年5月至2023年12月，超过4500个国际国内品牌在上海举办首发活动，引进首店5840家，平均每日引进2.8家，数量和质量稳居全国首位。
2024年，上海发挥自身优势，培育独树一帜的首发经济，“首店经济”热度持续攀升。据戴德梁行数据，2024年，上海市首店新增总数达到1269家，其中下半年落地上海的首店数量则实现了31.5%的显著增长。
值得一提的是，越来越多首店品牌开始将注意力转移到城市街区、历史建筑上，街铺成为其落址之处。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部商业负责人希诺透露，2024年，有约9成的品牌希望在街铺里寻找合适的旗舰店、首店。
戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，虽然整体经济环境和市场策略仍在波动，品牌对开设新店的态度变得更加谨慎，但上海作为国际消费中心城市的地位依然稳固。上海围绕“首发经济”和“精品消费”推出了一系列政策措施，将吸引全球消费者到访上海，增加上海对国际品牌的吸引力。
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郑娜
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