恒汇证券跨境电商成为写字楼中的“新星”，华南仓储需求已超500万平方米

跨境电商的“热风”吹过恒汇证券，相关的产业空间也处于供需两旺状态。

2024年恒汇证券，消费市场整体承压前行，不过，跨境电商行业则延续了其增长势头。根据海关总署统计的数据显示，2024年，我国跨境电商进出口2.63万亿元，同比增长10.8%，高于同期外贸整体增速5%。

在此背景下，作为占全国跨境电商进出口额30%以上的广东省，近两年来对跨境电商相关的产业空间形态（写字楼、仓储物流园）的需求也随之增加。写字楼方面，以深圳为例，在深圳写字楼空置率整体较高的情况下，区域位置并不算核心的龙岗坂田片区，因为聚集着跨境电商公司，该片区的写字楼则接近满租状态，一规模较大的写字楼项目空置率仅5%。

另外，根据仲量联行统计的数据，2024年，华南区域的广州、深圳、佛山、东莞、惠州五个城市的仓储物流园净吸纳量超过200万平方米，与新增供应规模相当，空置率也基本维持在7.5%的低位。

有写字楼接近满租

根据戴德梁行的数据，截至2024年年末，深圳甲级写字楼的空置率为26.6%，同比增长0.5%，处于较高水平。据了解，近年来，深圳福田等核心区域的写字楼也面临去化困难，一些新入市的写字楼除了降低租金外，也不得不降低入驻企业的准入门槛，例如，一些甲级写字楼将物业出租给酒店，还有的则引入牙科医院等消费业态。

然而，位于关外的龙岗坂田片区，写字楼市场则呈现出不同的模样。

位于龙岗区雅宝路的星河world项目，拥有两座楼高超过350米的双子塔，办公面积约为75万平方米，值得注意的是，尽管其达不到甲级写字楼的标准，而且位置并不在深圳核心区域，但该项目的写字楼2024年出租率约为96%，与深圳甲级写字楼市场面临的压力形成较大反差。

戴德梁行的数据显示，星河world项目在2023年推出了20万平方米左右的办公物业，最终几乎全部出租；2024年，该项目的净吸纳量超过17万平方米，这一规模超过了同期深圳甲级写字楼市场12万平方米的净吸纳量。

对于高出租率背后的原因，戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼表示，2024年，星河world项目写字楼租赁成交客户中，有将近50%的企业属于跨境电商行业，而该项目所在的片区，近年来已逐渐发展成为深圳跨境电商企业的聚集地。

另外，位于龙岗区坂田片区的天安云谷项目，已完工的写字楼面积约82万平方米，2024年出租率接近97%，除了因为该项目紧邻华为坂田基地，华为及上下游产业链上企业比较多，另外，该项目的主力客户还包括跨境电商企业，据悉，该项目的租户中，跨境电商企业的占比就超过30%。

仲量联行华西区与华南区商业地产部总监李文杰表示，出口型服务企业对办公空间的需求也很大，例如，一年半以前，在政府部门的主导下，一电商平台的国际版在深圳前海片区租下了一整层办公楼，用来供公司卖家服务部工作人员办公，近期，该企业打算将办公空间增至2万平方米左右。

不过，整体来看，当前深圳写字楼市场的主要租赁客户仍为金融、TMT、专业服务等行业，跨境电商行业对深圳写字楼市场的租赁需求占比仍然较小。根据戴德梁行统计，2024年，跨境电商企业在深圳办公类物业中的租赁成交面积占比为1.55%。戴德梁行研究院副院长张晓端表示，之所以比例较小，是因为当前不少跨境电商企业仍然在一些研发楼、产业园里办公，另外，尽管近两年跨境电商行业发展得不错，但该行业企业主要是在一些区域聚集。

黄书礼表示，企业发展成为行业头部之后，就会对自身的形象等方面有所要求，相比之下，坂田、平湖等区域的城市景观，以及办公楼的品质跟福田、南山仍然有一定的差距，所以如果深圳核心区域写字楼的租金水平继续下降，与坂田等区域没有太大差距时，一些跨境电商企业可能会选择进入核心区域的写字楼内办公。

跨境电商仓储超500万平方米

除了办公，跨境电商的仓储、备货、拣货、分拨、发货等主要环节则在仓储物流园内完成。近年来，在跨境电商行业的带动下，华南区域非保税仓储物流产业园的供需规模也呈现快速增长态势。

据仲量联行统计的数据，2024年，受宏观经济和消费缓慢修复的影响，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）传统行业的仓储需求整体保持在较低水平，不过，得益于跨境电商持续发力，2024年，华南五市非保税物流仓储租赁市场连续第二年录得200万平方米的净吸纳量，在全国范围内处于领先水平。

仲量联行广州产业与物流服务部董事杨靳一表示，2024年，华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米，基本上全部的新增供应都被跨境电商行业所租赁消化。目前，跨境电商行业对华南区域仓储产业园的需求占比已经增至35%左右。

据了解，为了减少货运集散的成本，跨境电商企业偏好规模较大的仓储物流园。例如，以物流仓储产业园开发运营为主的普洛斯，2024年投入使用的清远时尚科技创新谷，整个园区建筑面积高达42万平方米，就由一龙头跨境电商企业整租，算得上是普洛斯为该企业量身打造的。而普洛斯在2023年投入使用的东莞麻涌新沙物流园，27万平方米，重要的租户也是跨境电商企业。

2024年8月，“跨境四小龙”之一的希音则在广州增城落户了其供应链总部。据悉，希音集团拟规划建设智能化仓储物流配送园，一期总部项目占地738亩，总建筑面积不少于80万平方米，总投资36.9亿元。

仲量联行的数据显示，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，除个别城市外，华南五市非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。

据仲量联行的数据，截至2024年末，广州、深圳、东莞、佛山和惠州的非保税物流仓储存量规模分别为378万平方米、87万平方米、471万平方米、423万平方米，203万平方米，共1562万平方米，按照上述35%的比例来看，跨境电商行业在华南五市的物流仓储需求约547万平方米。杨靳一表示，预计未来两年跨境电商行业对非保税物流仓储的租赁需求还会增加。

不过，跨境电商向来也受地缘政治因素影响。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，地缘政治冲突和贸易保护主义导致的贸易摩擦影响到国际贸易的稳定，对跨境电商平台的全球业务需求增长应持谨慎乐观态度。跨境电商平台的仓储需求存在不确定性因素，但华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场持续扩张，同步优化华南地区物流仓储网络布局。

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